Simulateur micro-BIC vs réel LMNP

Oui, notre simulateur est 100 % gratuit et sans inscription. Vous comparez immédiatement l'impôt à payer sous le régime micro-BIC et sous le régime réel LMNP, pour identifier le régime fiscal le plus avantageux dans votre situation.

Le micro-BIC est un régime simplifié : un abattement forfaitaire (50 % pour le meublé classique, 30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis 2025) est appliqué sur vos recettes. Le régime réel impose une comptabilité (bilan, déclaration 2031) mais permet de déduire toutes vos charges réelles ET les amortissements (bien + mobilier).

Dès que vos charges réelles + amortissements dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC (50 % ou 30 %). En pratique, c'est presque toujours le cas dès la première année avec un emprunt (intérêts), du mobilier (amortissable) et un expert-comptable. Le passage au réel est généralement gagnant pour la quasi-totalité des bailleurs LMNP.

Pour le meublé classique : recettes ≤ 77 700 € / an (abattement 50 %). Pour les meublés de tourisme non classés : recettes ≤ 15 000 € / an (abattement 30 % depuis 2025). Pour les meublés de tourisme classés : recettes ≤ 77 700 € (abattement 71 %, plus avantageux). Au-delà, le régime réel devient obligatoire.

Oui. Pour passer du micro-BIC au réel, vous devez exercer une option avant le 1er février de l'année concernée. L'option est valable pour un an et reconductible tacitement. Le passage au réel implique de tenir une comptabilité (bilan, livre journal, déclaration 2031).

Ce n'est pas obligatoire mais fortement recommandé. Un expert-comptable LMNP gère la comptabilité, la décomposition des amortissements, et l'optimisation fiscale. Coût : 500 à 1 200 € / an, intégralement déductible des recettes. Vous bénéficiez aussi de 2/3 de réduction d'impôt sur ces frais (jusqu'à 915 €) si vous adhérez à un CGA.

L'amortissement décompose le bien en gros œuvre (25-30 ans), second œuvre (10-20 ans), mobilier (5-10 ans). Notre simulateur d'amortissement LMNP vous donne une estimation chiffrée. Pour un bien typique à 200 000 € + 8 000 € de mobilier, comptez 6 000 à 7 000 € d'amortissement annuel.

Pas vraiment. Le réel demande une comptabilité plus rigoureuse, c'est tout. La fiscalité est même plus prévisible car basée sur des charges réelles. En cas de contrôle, le réel offre plus de traçabilité que le micro-BIC (qui repose sur la simple déclaration des recettes).

Aucun problème. L'amortissement non utilisé est reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs. Les charges (hors amortissement) peuvent même créer un déficit reportable 10 ans. Au pire, votre impôt sera identique à celui du micro-BIC. Le réel n'est jamais perdant à long terme.

Oui. Notre service d'ameublement clé en main est conçu pour les bailleurs LMNP : sélection sur-mesure, facturation détaillée (chaque facture peut servir de base à un amortissement séparé), livraison et installation en 48h. Devis gratuit sous 48h via notre formulaire.